雖然買房很麻煩，但是交房不是一件簡單的事情。交房所需的手續(xù)、交房手續(xù)、驗房技巧都是常識。雖然開發(fā)商在交房時會有專人負責與業(yè)主一起驗房，但專家建議，第一次收房的業(yè)主最好找熟悉的人陪同一起收房。交房前需要準備哪些手續(xù)？基本流程是怎樣的？交房時，開發(fā)商需要有專人陪同業(yè)主驗房，并有《住戶驗房交接表》，供業(yè)主記錄驗房過程中發(fā)現(xiàn)的問題。如果開發(fā)商沒有提供這樣的表格，業(yè)主可以自己用紙記錄。記錄后一式兩份，由開發(fā)商蓋章，一份交給開發(fā)商，一份由業(yè)主保存。

交房的條件是什么？

開發(fā)商按規(guī)定交付商品房必須符合下列條件：

一、經建設工程質量監(jiān)督機構核實合格。商品房一般由區(qū)縣建設工程質量監(jiān)督站核實，出具是否合格的書面證明。驗收合格的，還必須說明質量等級，如合格、優(yōu)秀等。

二、住宅所屬建筑必須取得住宅交付許可證。住宅交付許可證由市或區(qū)住宅發(fā)展局頒發(fā)。未取得許可證的房屋不得交付，公安戶籍管理部門不得辦理戶籍手續(xù)。

3.辦理房地產初始登記手續(xù)，取得新建商品房產權證，俗稱“大產證”。事實上，只要取得“大產證”，就必須具備一、二條所列條件。大產證”的，開發(fā)商不能辦理交房手續(xù)。如果開發(fā)商提前向買方交付房屋鑰匙，買方應拒絕接受。

很多購房者在開發(fā)商的房屋不具備合法交付條件時提前進行房屋裝修。交付期滿后，開發(fā)商無法交付符合合同約定標準的房屋；或者配套設施不到位；或者質量有問題或者產權有糾紛；或者有些費用沒有支付，導致無法按時取得房屋交付使用許可證和商品房產權證。這時候買家只能左右為難:退房，投入了大量的裝修資金、時間和精力；不退，住下去有很多不便，或者根本住不下去。況且即使要求退房，買家也不能要求開發(fā)商賠償自己所有的經濟損失，因為買家也有過錯，也要對提前裝修造成的損失承擔一定的責任。

房屋交付手續(xù)有哪些？

一.通知

開發(fā)商取得商品房產權證后，應當以書面形式通知購房者在約定時間內對房屋進行驗收和交接。開發(fā)商約定的收樓期限一般在收樓通知書發(fā)出后30天內。根據(jù)有關規(guī)定，如果購房者在約定時間內未到指定地點辦理相關手續(xù)，一般視為開發(fā)商實際將房屋交付給買方。

二.驗收

購房者應當按照購房合同約定的標準逐一驗收房屋工程質量和配套設施，并做好記錄。同時，不要忽視對房屋產權是否清晰的驗證。

驗收時，開發(fā)商應主動向購房者出示建設工程質量檢驗證書和商品房產權證。開發(fā)商不出示的，購房者可以拒絕驗收，由開發(fā)商承擔責任。

3.提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》

根據(jù)《商品房實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》等相關法律法規(guī)，商品房交付使用時，應當提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。根據(jù)法律法規(guī)，《住宅質量保證書》是開發(fā)商對銷售的商品房承擔質量責任的法律文件，可以作為商品房預售和銷售合同的補充協(xié)議，與合同具有同等效力。開發(fā)商應當按照《住宅質量保證書》的約定承擔保修責任。開發(fā)商不提供的，購房者可以拒簽房屋交接書。商品房銷售后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應當在《住宅質量保證書》中明確委托單位；《住宅使用說明書》應當說明住宅結構、性能、各部位(部件)的類型、性能、標準，并提出使用注意事項。

4.簽署房屋交接書

購房者應當對房屋及其產權進行檢查，認為符合合同約定條件的，應當與開發(fā)商簽訂房屋交接書；不符合合同約定的，應當做好記錄，要求開發(fā)商簽字，直到開發(fā)商的房屋完全符合交接標準，再簽訂房屋交接書。

具體交付流程如下:

一、看門窗是否開合順暢.方便鎖定，配套鑰匙是否能迅速打開門，看門是否有變形，把手等是否有損壞，窗戶配套紗窗質量是否合格。業(yè)主自帶電池，將電池安裝在防盜門的門鈴上，看門鈴是否正常響動。

二、屋頂.墻面.窗邊.門邊是否有滲水漏雨現(xiàn)象，注意看這些地方是否有黃色污漬，如果有，說明房子可能有滲水漏雨。

三、業(yè)主用小錘敲打房屋的墻壁和地面，看是否會出現(xiàn)開裂或空鼓現(xiàn)象，如有，應記錄在表格上，然后要求開發(fā)商解決。

4.業(yè)主需要自帶插座燈，驗房時插入電路插孔，檢查插孔是否正常有電，看插座燈是否亮起，看所有燈座是否正常有電；插入小燈時，業(yè)主應檢查閉合開關箱內相應的分路開關，以及總開關箱內的分路開關是否正常運行。

5.仔細檢查廚房和衛(wèi)生間的煙道是否堵塞，現(xiàn)場點燃一些攜帶的廢紙，看看煙氣是否能正常從排煙口排出。

6.在檢查下水道是否通暢時，業(yè)主可以用塑料袋裝滿水，迅速倒入房屋內的每個地漏。下水，看水能不能快速流入下水道。

7.進行防水檢查。衛(wèi)生間周圍用塑料袋裝的沙子包圍，堵住衛(wèi)生間的出水口，給衛(wèi)生間注入不低于2厘米的水。24小時后，看樓下有沒有漏水。如果沒有，說明房子的防水還是很成功的。

八、記錄房屋內各水表、電表、氣表的數(shù)字，以便以后交費時業(yè)主能做到心中有數(shù)。

開發(fā)商交房時，業(yè)主應特別注意以下三點:

1.驗房前，如果開發(fā)商要求付款或簽署文件，業(yè)主一定不能同意，否則驗房時業(yè)主發(fā)現(xiàn)的質量問題只能自己付款解決。

二、如果開發(fā)商提出代理產權證，業(yè)主可以拒絕，因為產權證的業(yè)主可以自己辦理。如果交給開發(fā)商，業(yè)主也會向開發(fā)商支付代理費。

3.房屋檢查中發(fā)現(xiàn)的質量問題必須白紙黑字寫在紙上，不能聽開發(fā)商的口頭承諾，房屋問題后面還要注明開發(fā)商承諾的解決時間，讓業(yè)主在開發(fā)商無限期拖延后無能為力。

4.收房時必須仔細查看的文件

律師表示，在正常交付過程中，業(yè)主應查看以下文件:

首先，房地產開發(fā)商必須取得《建設工程竣工備案表》，這是國家強制性要求。

二是我們常說的“兩書”——“質量保證書”和“使用說明書”，這是建設部《商品房銷售管理辦法》要求的�，F(xiàn)在開發(fā)商應該在交房的時候提供。

三是開發(fā)商已經獲得國家認可的專業(yè)測繪單位對面積的實測數(shù)據(jù)，看是否與購房合同中約定的不同，以便盡快解決問題。

逾期交房后可以追究責任嗎？

擔心開發(fā)商逾期交房，擔心一旦收到房子，就沒有必要追究開發(fā)商的違約責任。因為:一是接收房屋與追究開發(fā)商逾期交房責任之間沒有法定順序，接收房屋后也沒有法律規(guī)定不能追究開發(fā)商的違約責任；二是開發(fā)商逾期交房，沒有免責理由時，是否追究開發(fā)商的違約責任完全是購房者自己的權利；第三，除了購房者明確表示放棄外，接收房屋本身并不意味著購房者放棄追究開發(fā)商的違約責任。當然，開發(fā)商違約責任的追究受訴訟時效限制，購房者應當自開發(fā)商實際交房之日起兩年內主張自己的權利。

購房者在房屋驗收前不能簽署《房屋鑰匙收據(jù)書》，領取房屋鑰匙，辦理入住手續(xù)。因為根據(jù)《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《商品房買賣司法解釋》)，即使房屋交付使用，交鑰匙也是如此。因此，開發(fā)商在收到房屋鑰匙后，只承擔房屋質量保修責任，沒有逾期交付的壓力